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菏泽打响限售松绑第一枪 谁会是下一个

  12月18日,山东省菏泽市发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,通知指出,菏泽市将取消该市早在2017年11月发布的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中关于“住房限售”的措施,即“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定,一石激起千层浪,这一通知引起多方密切关注。值得注意的是,距离菏泽上一次全面收紧住房政策仅过去一年时间。

  限售与放开限售

  面对市场及购房者对于政策变动的密切关注,山东省住房城乡建设厅房地产处工作人员表示,菏泽市下发上述通知前,山东省住建厅不知情,已经要求菏泽市对情况进行说明。而菏泽市住建局网站19日发出《菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》回应称,菏泽市不少“棚改户”有资金却买不到合适房子,二手房价格增长较快,取消限购是为了防止房价出现大的波动。

  据安居客平台网站统计的菏泽当地二手房成交均价显示,自限售政策实施以来,该市二手房均价较去年同期平均上涨6.85%左右,。尤其是今年6月至12月,二手房均价基本不再上涨,并有环比加快下降的趋势,11月、12月分别环比下降-0.27%、-1.36%,而在此时菏泽住建局取消了限售政策。

  由于中国指数研究院没有统计菏泽的数据,而比邻城市济宁近几年的住宅土地出让面积与菏泽接近。因此,菏泽的商品房住宅的销售价格可参考济宁市,根据中国指数研究院统计数据,过去两年的商品房销售均价缓慢上涨,并在今年6月份往后维持在7000元/平米左右的水平。基本上与安居客平台统计的菏泽二手房成交均价走势相似,如下图所示。

  根据中国指数研究院统计数据显示,在价格稳中趋降的同时,菏泽市近几年的商品房销售面积呈先增后稳的走势,并在2017年年底实行调控政策以来,整体房屋销售市场趋冷并稳定在一定水平,如下图所示,并且2018年下半年住宅商品房销售面积呈明显的环比下降的趋势。

  从以上数据可知,菏泽市上一轮限售政策对当地房地产市场的调控收效明显,而根据菏泽市住建局的公告,此次放开限售,目的同样为调控房价,防止房价过快上涨。

  土地出让屡创新高 环比却有所下滑

  据中国指数研究院统计数显示,菏泽近几年在土地市场确实频频出手,出让住宅土地单价、面积及金额屡创新高。如下图所示,2017年菏泽市住宅建设用地出让建筑面积高达2572.02万平方米,在此基础之上,2018年(截止发稿)这一数据更是高达4727.80万平方米,同比惊人地上涨高达84%。

  菏泽市2018年住宅土地出让面积,在中国指数研究院统计的300多个三四线城市中位列第一,如下图。如此巨大的出让建筑面积,甚至超过了绝大多数的一、二线城市,仅低于重庆和郑州等两大人口大市。也就是说,菏泽市2018年的住宅土地出让建筑面积高居全国第三!

  过去5年,全国327个城市的住宅土地出让金额排名中,菏泽排名第42位(包括一二三四线城市),达867亿元,。但随着调控政策的持续推进,住宅土地快速出让的节奏在今年下半年有所调整,如下图所示。

  业内人士称,房市销售端的变化将逐级传导至开发、拿地等上游环节,菏泽今年下半年以来住宅土地出让建筑面积环比明显下降,这主要销售端遇冷的原因,随着地产降温情绪往上传导,下半年菏泽市的土地出让收入也将明显下降。

  人均住房面积快速提升 谁是下一个“菏泽”

  为了了解近几年有哪些城市在土地出让方面大踏步向前,灯光网财经统计过去5年全国327个城市的住宅土地出让数据(建筑面积及金额),以及各城市的常住人口情况。

  据统计数据显示,过去5年间,在全国328个城市中,作为三线城市的菏泽,土地出让面积排名14,土地出让金额排名第42。过去两年间,菏泽市住宅土地出让建筑面积排名3,过去1年同样排名第三。

  根据地方统计年鉴数据显示,作为房产的购买方,菏泽市2017常住人口为873.6万人,相应的,过去5年住宅土地出让建筑面积与常住人口的比值达11.26。相当于,菏泽市居民在最近的5年间,人均住房面积提高11.26平方米,而全国328个城市,这一数据的平均值仅为7.15。

  据内业资深人士称,欧美发达国家的人均住房面积为40平方米左右,可见,作为已经走出中等收入陷阱,生活相对富裕的发达国家居民,人均40平方米左右的住房面积是足够的。而据灯光网财经统计数据显示,相对于常住人口来说,过去几年住宅土地出让面积超过菏泽市的还有不少,如下表1为近5年住宅土地出让建筑面积与常住人口之比。而此次菏泽位列第49位,表2所示为近2年住宅土地出让建筑面积与常住人口之比,菏泽则上升到第9位,而排在菏泽之前的8个城市分别为:威海、乌鲁木齐、郑州、肇庆、湖州、鄂州、遵义。意料之中的是,这8个城市在表1中也排在菏泽之前,可见上述城市在其常住人口基础之上,近几年的住宅土地出让的力度是非常大的,尤其是近两年。而且包括菏泽在内的9个城市,除了郑州,基本上都是三四线城市。这其中,威海市的土地出让数据显得尤为突出,近五年仅住宅土地出让建筑面积(这不包括商住两用)与常住人口之比高达39。

  据悉,这一轮房地产爆发以来,三四线城市乃是楼市成交主力,市场占有率长期保持在70%左右。不过,2018年下半年三四线房地产市场明显转冷,CRIC调研数据显示,三四线在售项目去化率持续走低,去化率由6月份83%降至三季度50%,11月份进一步回调至33%,多数三四线项目已然陷入去化困难的窠臼。

  对于威海、乌鲁木齐、郑州等城市而言,如果这些土地所承载的住宅能完全销售出去,则这些城市的人均居住面积将超过一些发达国家的人均居住面积。如此体量的住宅建筑面积会否让他们成为下一个菏泽呢?

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